O Globo, Flávia Monteiro, 08/ago
Muitas árvores, menor vaivém de carros e gente. Nas redondezas, comércio e opções de lazer fartas. Esse é o cenário de pequenos oásis localizados no eixo Ipanema/Leblon, onde o valor dos imóveis supera em até 50% o preço das unidades nas demais ruas desses mesmos bairros. Nessa conta, pesam ainda a proximidade com a orla, as metragens generosas e a segurança. É o que revela pesquisa inédita feita pelo Secovi Rio.
Em Ipanema, entraram no rol das ruas "com grife", a Barão da Torre, Redentor, Joana Angélica e Aníbal de Mendonça, além, é claro, da Avenida Vieira Souto. Nesses locais, o metro quadrado custa R$14.766, valor 51% acima dos R$9.778 registrados no restante do bairro. A pesquisa não levou em conta coberturas, flats e imóveis novos.
No Leblon, por sua vez, as ruas João Lira, General Artigas, Venâncio Flores, General Urquiza, José Linhares, Carlos Góis, Rita Ludolf e a Avenida Delfim Moreira saem na frente com o metro quadrado a R$14.213, ou seja, 27% superior ao das demais ruas (R$11.216).
Na avaliação do corretor de imóveis de luxo Paulo Cezar Ximenes, a distância da praia é determinante, mas existem particularidades. Casos em que a terceira e a quarta quadras são mais valorizadas por terem um vaivém menos intenso, de pedestres e de veículos.
- O trecho inicial da Barão da Torre, por exemplo, vale cerca de 30% mais do que o fim da rua, por conta do acesso à favela. Mesmo com a UPP, ainda há uma desvalorização. Isso é irremediável - aponta Ximenes.
Para o vice-presidente do Secovi Rio, Leonardo Schneider, a escassez de novos empreendimentos ocasionada por quase nenhuma oferta de terrenos também contribui para elevar os preços. Mas não é só isso:
- O entorno faz toda a diferença. A Joana Angélica, por exemplo, fica entre a Lagoa e o mar. Localização mais privilegiada, impossível. E ainda está próxima do comércio. Quem compra um apartamento nas ruas apontadas pela pesquisa busca um imóvel para a vida inteira. Há ainda aqueles que não abrem mão de morar perto da praia, mas não gostam da exposição excessiva dos imóveis da orla.
Diretor operacional da Ética Imóveis na Zona Sul, Rodrigo Feliciano destaca que, na maioria das vezes, os imóveis localizados nessas áreas nem chegam a entrar no mercado. São vendidos para familiares ou amigos:
- A procura é enorme, mas a Zona Sul carece de bons imóveis, inclusive com documentação ok. Esse desequilíbrio na lei da oferta e da procura acaba fazendo com que os preços disparem. Em Ipanema e Leblon, essa alta é maior nas ruas transversais e paralelas.
Em Copacabana, só a Avenida Atlântica apresentou uma valorização superior à da média geral da região. Nela, o metro quadrado custa R$7.735, cifra 27% maior que os R$6.101 apurados no mesmo bairro. Mas uma pergunta vem à tona: onde entra o Bairro Peixoto, sonho de consumo de muita gente?
- Não há uma grande disparidade de preço porque os imóveis do Bairro Peixoto são, em sua maioria, antigos. Muitos sem elevador. E boa parte deles não tem garagem e hoje uma vaga pode custar até R$50 mil - diz o corretor Henrique Besdin.
Também na Barra, só a Avenida Sernambetiba sai na frente, com o metro quadrado a R$6.760, 43% acima dos R$4.714 das demais áreas do bairro.
Leblon é considerado bairro regular por 3% dos moradores, diz pesquisa
Segundo o vice-presidente do Secovi Rio, Leonardo Schneider, a Zona Sul retomou o "encanto perdido" - nas décadas de 80 e 90, alguns moradores chegaram a migrar para a Barra. Não à toa, numa pesquisa recente encomendada pela Associação de Moradores do Leblon (AMA Leblon), 58% dos entrevistados afirmaram considerar a qualidade de vida do Leblon ótima; outros 39% a classificaram como boa; e apenas 3% disseram que viver no Leblon é regular. Ninguém considerou ruim morar no bairro.
- Já tivemos uma migração intensa para a Zona Oeste, mas isso diminuiu muito nos últimos anos, principalmente por conta dos grandes engarrafamentos. A tendência hoje é que os moradores da Zona Sul continuem pela região. É gente que preza pela qualidade de vida - afirma Schneider.
Compradores evitam o burburinho do metrô
Proprietário da Fonte Imobiliária, que atua na Zona Sul há 20 anos, Sidney Matos está acostumado às exigências feitas por quem busca um imóvel na região. A maioria, diz, prefere inclusive ficar longe do burburinho criado pela estação do metrô na Praça General Osório:
- Quem está disposto a pagar altas cifras por um imóvel na região não abre mão de morar perto de bons restaurantes, salões de beleza. Em Ipanema, o trecho mais disputado é da Joana Angélica em diante, onde a diferença de preço chega a 40%. No Leblon, a Rua Rita Ludolf é uma das mais requisitadas - conta.
E até mesmo a orla de Ipanema e Leblon - um luxo para poucos - tem seus pontos de maior valorização, diz Matos:
- O trecho mais caro da Delfim Moreira fica entre a General Urquiza e a Rita Ludolf. Já na altura da Borges de Medeiros, onde fica o canal que divide Ipanema e Leblon, a avenida não é tão valorizada. Na Vieira Souto, o preço sobe à medida que se vai em direção ao Leblon.
Mas além da escassez de lançamentos, outro fator contribui para elevar ainda mais os preços praticados na região, na opinião do corretor Henrique Besdin.
- Boa parte da oferta é de prédios antigos, sem infraestrutura, mas que são colocados à venda a preços muito altos. Isso acontece porque quem está vendendo geralmente pretende comprar um imóvel novo, cujo preço é maior, e precisa fazer caixa.
Segundo dados do Secovi, o valor médio de um apartamento de três quartos já bate na casa do milhão em outros quatro bairros, além de Ipanema e Leblon: Gávea, Lagoa, Jardim Botânico e Flamengo.
Cada vez mais raros, os lançamentos feitos na região, em especial no Leblon, são ainda mais disputados que os imóveis usados pesquisados pelo Secovi. Só a Concal, que já construiu mais de cem prédios na área, tem uma fila de espera de cerca de 40 compradores interessados por uma unidade de alto luxo no Leblon.
Unidades vendidas ainda antes do lançamento
A empresa prepara o lançamento de dois empreendimentos na Rua José Linhares. São prédios com apenas três e seis unidades, na primeira e na terceira quadra, com preços a partir de R$2,9 milhões.
- A demanda é tão grande que as unidades foram vendidas antes mesmo do lançamento - diz Rodrigo Conde Caldas, vice-presidente da Concal.