28/10/2013 - Valor Econômico, Carlos Vasconcellos
A queda do Elevado da Perimetral, no Centro do Rio, está próxima. A implosão de parte do viaduto está marcada para o próximo dia 17 de novembro e representa mais um passo na construção do Porto Maravilha, o ambicioso projeto de reforma urbana da Zona Portuária do Rio de Janeiro. As obras recuperam uma área de 5,5 milhões de metros quadrados, com a implantação de infraestrutura de água, saneamento, iluminação, urbanização e obras viárias que poderão desafogar o trânsito do Centro da cidade.
O investimento total é de R$ 8 bilhões, ao longo de 15 anos, incluindo execução da obra e gastos de manutenção. O projeto foi viabilizado por meio de uma parceria público privada entre a Prefeitura do Rio e a concessionária Porto Novo, formada por OAS, Odebrecht Infraestrutura e Carioca Engenharia. A concessionária recebe as contrapartidas da Prefeitura para executar o serviço, mas o dinheiro não sai dos cofres do município, e sim da venda, a empresas que querem investir na região, de títulos emitidos pela Prefeitura para financiar o projeto, os chamados Cepacs, Certificados de Potencial Adicional de Construção. O pacote de títulos foi comprado pela Caixa Econômica Federal, que revende os papéis ao mercado.
Do estoque de 6,4 milhões de títulos emitidos, já foram vendidos 2,3 milhões, dos quais 800 mil já convertidos em empreendimentos imobiliários. Além disso, 3% do valor arrecadado com a venda dos Cepacs é usado na recuperação e preservação do patrimônio histórico e cultural da região.
"O Porto Maravilha já está financiado e o cronograma está sendo seguido dentro do previsto", diz Alberto Gomes da Silva, diretor-presidente da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro (Cdurp), gestora da Prefeitura no projeto de reurbanização da Zona Portuária.
Uma das joias do processo de reurbanização será o Museu do Amanhã, que junto com o já inaugurado Museu de Arte do Rio formará o eixo cultural do Porto Maravilha. Orçado em R$ 215 milhões, e com projeto do premiado arquiteto espanhol Santiago Calatrava, o Museu do Amanhã será uma das principais atrações de cultura e lazer do Porto Maravilha. "A obra estará concluída em meados de 2014, e a abertura ao público deve acontecer a partir de 2015", diz Silva.
Para que o projeto do Porto Maravilha seja viável, vem sendo necessário um grande esforço na área de mobilidade urbana, com a construção de novas vias para substituir a Perimetral, e de sistemas integrados de transportes que retirem parte do tráfego de ônibus do Centro da Cidade.
O principal eixo viário será a Via Expressa, com 5.050 metros, que ligará o Aterro do Flamengo à Avenida Brasil e à Ponte Rio-Niterói. Parte do trajeto será subterrâneo. "É uma das obras mais importantes. O túnel permitirá a construção de um boulevard para pedestres com 55 mil metros quadrados e terá um grande impacto ambiental, com a redução do tráfego no Centro", diz Silva.
O diretor da Cdurp destaca a importância de algumas obras invisíveis aos olhos, mas que podem melhorar muito a qualidade de vida da população. "Trocamos todo o sistema de drenagem da região, que já tinha mais de 100 anos, e era insuficiente para conter os alagamentos. Também implantamos um sistema de abastecimento de água para atender a uma população de 500 mil pessoas, muito superior ao projetado entre moradores e trabalhadores que frequentarão o Porto Maravilha".
Segundo João Paulo Matos, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro (Ademi-RJ), tem havido um grande interesse do mercado na região portuária. "Os primeiros projetos são corporativos, porque nesse segmento os preços são melhores e as Cepacs estão um pouco caras", observa. Matos acredita que o Porto Maravilha pode reduzir a demanda - especialmente por imóveis corporativos - em outras regiões da cidade, como a Barra e o Recreio, na Zona Oeste, ao tornar o Centro novamente um local atrativo.
De fato, os primeiros projetos imobiliários da região já começam a ser finalizados. Um deles é o Port Corporate, um investimento de R$ 300 milhões administrado pela Tishman Speyer, que será concluído em 2014. O projeto está localizado no primeiro terreno vendido na reforma da Zona Portuária, junto à Avenida Rodrigues Alves.
"Enquanto todo mundo apostava na Praça Mauá, nós olhamos para a demanda daqui a 15 anos, e apostamos na outra extremidade, próximo à Rodrigues Alves, que deve se tornar um polo imobiliário de destaque, como a Faria Lima, em São Paulo", diz Ana Carmem Alvarenga, diretora de Desenvolvimento da Tishman Speyer. "E ainda estamos de frente pro mar".
A participação dos imóveis residenciais é uma das preocupações de Sydnei Menezes, presidente do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro. Para ele, o Porto Maravilha é um projeto positivo para a cidade, mas é preciso ter equilíbrio na ocupação do solo. "Precisamos evitar que haja apenas prédios de escritórios, ou teremos uma região deserta e abandonada de noite, como acontece hoje no Centro da cidade", diz.
Silva afirma que a Prefeitura fará de tudo para evitar esse problema. "Queremos chegar a 50% de ocupação com projetos residenciais". Para isso, o valor dos títulos para imóveis com finalidade residencial é 40% mais baixo do que o cobrado pelos Cepacs usados em construções corporativas. "Também estamos finalizando dois projetos que serão encaminhados à Câmara dos Vereadores para dar mais incentivos aos projetos residenciais", afirma. Ele conta que a Prefeitura vai destinar parte dos terrenos disponíveis para a construção de habitações populares.
A queda do Elevado da Perimetral, no Centro do Rio, está próxima. A implosão de parte do viaduto está marcada para o próximo dia 17 de novembro e representa mais um passo na construção do Porto Maravilha, o ambicioso projeto de reforma urbana da Zona Portuária do Rio de Janeiro. As obras recuperam uma área de 5,5 milhões de metros quadrados, com a implantação de infraestrutura de água, saneamento, iluminação, urbanização e obras viárias que poderão desafogar o trânsito do Centro da cidade.
O investimento total é de R$ 8 bilhões, ao longo de 15 anos, incluindo execução da obra e gastos de manutenção. O projeto foi viabilizado por meio de uma parceria público privada entre a Prefeitura do Rio e a concessionária Porto Novo, formada por OAS, Odebrecht Infraestrutura e Carioca Engenharia. A concessionária recebe as contrapartidas da Prefeitura para executar o serviço, mas o dinheiro não sai dos cofres do município, e sim da venda, a empresas que querem investir na região, de títulos emitidos pela Prefeitura para financiar o projeto, os chamados Cepacs, Certificados de Potencial Adicional de Construção. O pacote de títulos foi comprado pela Caixa Econômica Federal, que revende os papéis ao mercado.
Do estoque de 6,4 milhões de títulos emitidos, já foram vendidos 2,3 milhões, dos quais 800 mil já convertidos em empreendimentos imobiliários. Além disso, 3% do valor arrecadado com a venda dos Cepacs é usado na recuperação e preservação do patrimônio histórico e cultural da região.
"O Porto Maravilha já está financiado e o cronograma está sendo seguido dentro do previsto", diz Alberto Gomes da Silva, diretor-presidente da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro (Cdurp), gestora da Prefeitura no projeto de reurbanização da Zona Portuária.
Uma das joias do processo de reurbanização será o Museu do Amanhã, que junto com o já inaugurado Museu de Arte do Rio formará o eixo cultural do Porto Maravilha. Orçado em R$ 215 milhões, e com projeto do premiado arquiteto espanhol Santiago Calatrava, o Museu do Amanhã será uma das principais atrações de cultura e lazer do Porto Maravilha. "A obra estará concluída em meados de 2014, e a abertura ao público deve acontecer a partir de 2015", diz Silva.
Para que o projeto do Porto Maravilha seja viável, vem sendo necessário um grande esforço na área de mobilidade urbana, com a construção de novas vias para substituir a Perimetral, e de sistemas integrados de transportes que retirem parte do tráfego de ônibus do Centro da Cidade.
O principal eixo viário será a Via Expressa, com 5.050 metros, que ligará o Aterro do Flamengo à Avenida Brasil e à Ponte Rio-Niterói. Parte do trajeto será subterrâneo. "É uma das obras mais importantes. O túnel permitirá a construção de um boulevard para pedestres com 55 mil metros quadrados e terá um grande impacto ambiental, com a redução do tráfego no Centro", diz Silva.
O diretor da Cdurp destaca a importância de algumas obras invisíveis aos olhos, mas que podem melhorar muito a qualidade de vida da população. "Trocamos todo o sistema de drenagem da região, que já tinha mais de 100 anos, e era insuficiente para conter os alagamentos. Também implantamos um sistema de abastecimento de água para atender a uma população de 500 mil pessoas, muito superior ao projetado entre moradores e trabalhadores que frequentarão o Porto Maravilha".
Segundo João Paulo Matos, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro (Ademi-RJ), tem havido um grande interesse do mercado na região portuária. "Os primeiros projetos são corporativos, porque nesse segmento os preços são melhores e as Cepacs estão um pouco caras", observa. Matos acredita que o Porto Maravilha pode reduzir a demanda - especialmente por imóveis corporativos - em outras regiões da cidade, como a Barra e o Recreio, na Zona Oeste, ao tornar o Centro novamente um local atrativo.
De fato, os primeiros projetos imobiliários da região já começam a ser finalizados. Um deles é o Port Corporate, um investimento de R$ 300 milhões administrado pela Tishman Speyer, que será concluído em 2014. O projeto está localizado no primeiro terreno vendido na reforma da Zona Portuária, junto à Avenida Rodrigues Alves.
"Enquanto todo mundo apostava na Praça Mauá, nós olhamos para a demanda daqui a 15 anos, e apostamos na outra extremidade, próximo à Rodrigues Alves, que deve se tornar um polo imobiliário de destaque, como a Faria Lima, em São Paulo", diz Ana Carmem Alvarenga, diretora de Desenvolvimento da Tishman Speyer. "E ainda estamos de frente pro mar".
A participação dos imóveis residenciais é uma das preocupações de Sydnei Menezes, presidente do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro. Para ele, o Porto Maravilha é um projeto positivo para a cidade, mas é preciso ter equilíbrio na ocupação do solo. "Precisamos evitar que haja apenas prédios de escritórios, ou teremos uma região deserta e abandonada de noite, como acontece hoje no Centro da cidade", diz.
Silva afirma que a Prefeitura fará de tudo para evitar esse problema. "Queremos chegar a 50% de ocupação com projetos residenciais". Para isso, o valor dos títulos para imóveis com finalidade residencial é 40% mais baixo do que o cobrado pelos Cepacs usados em construções corporativas. "Também estamos finalizando dois projetos que serão encaminhados à Câmara dos Vereadores para dar mais incentivos aos projetos residenciais", afirma. Ele conta que a Prefeitura vai destinar parte dos terrenos disponíveis para a construção de habitações populares.